Qu’est-ce que la surface Carrez ? Nos conseils pour bien vendre à Marseille 9e
Introduction
Lors de la vente d’un bien en copropriété, la surface Carrez figure parmi les mentions obligatoires à indiquer dans l’acte.
Pourtant, son calcul reste souvent mal compris : doit-on inclure la mezzanine, les placards, la loggia, ou les combles ?
Dans les quartiers résidentiels du 9e arrondissement de Marseille, de Mazargues à Sainte-Marguerite, en passant par le Cabot et Valmante, cette question revient fréquemment, surtout pour les appartements avec combles ou mezzanine.
Voici l’essentiel à retenir pour comprendre ce qu’est la surface Carrez, comment elle se calcule, et quelles zones ne doivent pas être prises en compte.
Sommaire de l’article
Définition : C’est quoi la surface Carrez ?
La surface Carrez est une mesure légale instaurée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez.
Elle concerne exclusivement les lots de copropriété (appartements, locaux commerciaux, bureaux…) et doit obligatoirement apparaître dans tout acte de vente.
Cette surface correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Pourquoi c’est important la surface Carrez ?
Mentionner la bonne surface Carrez est une obligation légale :
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une réduction du prix dans l’année suivant la vente.
À l’inverse, une surface surestimée peut fragiliser la crédibilité du vendeur et retarder la transaction.
Le certificat de mesurage Carrez apporte une sécurité juridique à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur.
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Exemple local : à Marseille et ses quartiers
Dans les immeubles du 9e arrondissement de Marseille, on rencontre souvent des configurations particulières : combles aménagés, mezzanines, loggias fermées, vérandas ou appartements en duplex.
👉 Quelques cas typiques :
Une mezzanine ou un coin nuit sous pente avec une hauteur inférieure à 1,80 m ne peut pas être comptée dans la surface Carrez.
Une loggia fermée accessible depuis une pièce principale peut être incluse, si elle est close et couverte.
Une cave, un garage ou une terrasse n’est jamais intégrée, même si ces espaces sont privatifs.
Ces subtilités expliquent pourquoi il est préférable de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour obtenir une mesure fiable et conforme.
Comment calculer la surface Carrez ?
Mesurer les planchers des pièces principales, sans les murs ni les cloisons.
Exclure toutes les zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Ne pas inclure les caves, parkings, balcons, terrasses, ni les dépendances non closes.
Compter uniquement les pièces closes et couvertes avec une hauteur ≥ 1,80 m.
Faire vérifier le calcul par un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur immobilier).
💡 À retenir
- La loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété.
- Les hauteurs inférieures à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.
- Les caves, garages et terrasses sont exclus du calcul.
Conclusion
La surface Carrez est une donnée essentielle dans toute vente en copropriété.
Elle permet d’assurer la transparence de la transaction et d’éviter tout litige sur la superficie réelle du bien.
À Marseille, où de nombreux logements disposent de mezzanines, combles ou extensions atypiques, une mesure professionnelle reste la meilleure garantie pour vendre au juste prix et en toute sérénité.
FAQ / Surface Carrez
1. La surface Carrez et la surface habitable, c’est la même chose ?
Non. La surface habitable (loi Boutin) s’applique aux locations et peut inclure certains espaces non pris en compte par la loi Carrez.
2. Faut-il refaire le mesurage à chaque vente ?
Oui, surtout en cas de travaux ayant modifié la surface (cloisons supprimées, combles aménagés, véranda ajoutée…).
3. Peut-on faire le calcul soi-même ?
C’est possible, mais risqué. Une erreur de mesure supérieure à 5 % peut entraîner une demande de baisse de prix par l’acheteur.
4. Les mezzanines sont-elles incluses ?
Uniquement la partie dont la hauteur dépasse 1,80 m. Les surfaces basses sont exclues du calcul Carrez.
5. Qui réalise le mesurage Carrez ?
Le mesurage doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié. Il dispose du matériel et des assurances nécessaires en cas d’erreur.
6. Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour une maison ?
Non, la loi Carrez concerne uniquement les lots de copropriété (appartements, caves, garages…). Pour une maison individuelle, il n’est pas obligatoire, mais reste conseillé.
7. Que se passe-t-il si le mesurage Carrez est erroné ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une réduction du prix dans l’année suivant la transaction.
8. Combien coûte un diagnostic loi Carrez ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une réduction du prix dans l’année suivant la transaction.
Article rédigé par Christophe Bresch,
conseiller immobilier chez Efficity Marseille 9e,
spécialiste du marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille.
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